Сдавая объект в аренду, собственник всегда рискует, что его имущество повредит арендатор в ходе эксплуатации.
Обычно за такие действия возмещается ущерб.
Сегодня рассмотрим, как все это арендодателю отразить в учете.
Арендатор может сам устранить дефект, произведя за свой счет ремонт. Но данное действие не всегда возможно. Бывает, что собственнику удобнее взять на себя организацию ремонта собственного имущества, привлекая к этому подрядную организацию, а за произведенные расходы выставить счет арендатору. В этом случае речь идет о компенсации ремонтных расходов арендатором.
Налогообложение полученной компенсации.
Получая от арендатора сумму компенсации, собственник, в первую очередь должен понимать облагается ли эта сумма налогами. НДС нет.
Во-первых, эта сумма не является платой за выполненные арендодателем в адрес арендатора работы. То есть отсутствует объект налогообложения по НДС.
Во-вторых, эта сумма не является суммой, иначе связанной с оплатой услуг по аренде.
Важно! Налог на прибыль начислить на сумму компенсации нужно.
Из п. 3 ст. 250 НК РФ следует, что внереализационные доходы в целях налога на прибыль относятся к доходам «в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба».
Следовательно, возникают дополнительные вопросы: в какой момент и на основании какого документа арендодатель должен отразить доход? Арендодатель направляет арендатору требование на возмещение ущерба с приложением подтверждающих документов от поставщика и счет на оплату. Достаточно ли данных документов и надо ли отражать доход непосредственно в момент их выставления? Давайте разберемся.
Датой дохода в виде сумм возмещения убытков (ущерба) считается дата признания суммы должником. При этом в положениях НК РФ нет ответа на вопрос о том, какой документ должен составляться в подобных случаях. Но есть разъяснения чиновников на этот счет.
В письмах Минфина РФ и ФНС России разъяснено, что документом, свидетельствующим о признании должником обязанности по возмещению убытков (ущерба), может являться двусторонний акт, подписанный обеими сторонами (например, соглашение о расторжении договора, акт сверки и пр.), письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, позволяющий определить размер суммы, признанной должником.
Дополнительно указывается, что самостоятельным основанием, свидетельствующим о признании должником данной обязанности полностью или в части, является полная или частичная фактическая уплата кредитору соответствующих сумм. Поэтому если, арендодатель ограничился выставлением арендатору требования на возмещение ущерба с приложением подтверждающих документов от поставщика и счета на оплату, то доход нужно показать только после получения денег от арендатора. Ведь сами по себе эти документы не свидетельствуют о признании долга арендатором.
Расходы на ремонт.
Собственник сам несет расходы на ремонт, которые впоследствии компенсирует ему арендатор. Можно ли данные расходы на ремонт учесть при налогообложении прибыли? У арендодателя есть право на признание в целях налога на прибыль произведенных расходов на ремонт поврежденного объекта. В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.
При этом налоговое законодательство не предусматривает ограничений по учету расходов на ремонт основного средства в зависимости от причин, повлекших ремонт, а также от реализации обществом права на получение от виновной стороны возмещения ущерба.
Но, нельзя в полной мере исключить налоговые риски, поскольку прецеденты по похожим ситуациям в судебной практике имеются. Суды принимают сторону налогоплательщиков. Также судами при рассмотрении вопроса о правомерности учета компенсируемых расходов принимается во внимание тот факт, что суммы возмещения включаются налогоплательщиком в состав облагаемых доходов.
Следовательно, судебная практика подтверждает правомерность учета указанных расходов. Однако учитывая наличие судебных прецедентов, мы не исключаем наличие риска претензий со стороны налоговых органов.
Вычет НДС по «ремонтным» расходам.
Относительно вычета НДС нужно отметить, что условиями применения вычетов НДС в силу п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ являются:
приобретение товаров (работ, услуг) для осуществления налогооблагаемых операций;
принятие к учету товаров (работ, услуг);
наличие первичных документов.
Арендодатель производит ремонт объекта для дальнейшей сдачи в аренду, т.е. для операций, облагаемых НДС. Если все условия выполняются, то оформление хозяйственных операций производится в обычном порядке, с составлением необходимых документов.
Формально предъявление или непредъявление арендаторам суммы ущерба к возмещению не должно влиять на право арендодателя принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам, поставщикам при приобретении товаров (работ, услуг) для ремонта своих помещений. Да и чиновники не видят препятствий для вычета.
Следовательном, с точки зрения норм НК РФ арендодатель вправе применить вычеты НДС, предъявленного подрядной организацией, независимо от того, что сумма ущерба будет предъявлена арендаторам. Но учитывая наличие судебных прецедентов, могут возникнуть налоговые риски. Тогда свое право на вычет НДС арендодателю придется отстаивать в суде. При этом вероятность выигрыша достаточно высока.
По всем вопросам обращайтесь к нам на сайте, в социальной сети VK, на почту info@yarosoft.ru или по телефону 8(4852) 59-45-46.
С уважением к вам и вашему бизнесу, ООО "Ярософт".